CHAに投資する— Sun-Times / BGAの特別なウォッチドッグスレポート
レイクポイントタワーにある49階のコンドミニアムから、ダイアンL.ゴットリーブは公営住宅帝国を監督しており、政府が助成する家賃で年間100万ドル近くを稼いでいます。
ゴットリーブ（55歳）は、ゴールドコーストの高層ビルのおしゃれな掘り出し物からサウスサイドとウェストサイドの荒廃した建物まで、アパートのポートフォリオを増やしており、家賃の全部または一部がシカゴ住宅局。
建物には、シカゴで最も貧しい地区の1つであるノースローンデールのサウスホーマンの1600ブロックにあるレンガ造りのスリーフラットがあり、ゴットリーブは3年前に不動産が差し押さえられた後に30,000ドルで購入しました。
今日、彼女は毎月購入価格の10分の1以上（3,032ドル）をその建物から家賃で取り戻し、その3分の2はCHAが管理する連邦税から支払われています。
ゴットリーブは、このブロックにある30の住宅のうち7つを所有しており、そこにはゴミ、空き地、板張りの家が散らばっています。サウスホーマンの彼女の入居者には、CHAの住宅選択バウチャープログラム（一般にセクション8として知られている）によって提供される家賃補助金で10のアパートに住む21人が含まれます。
サウスホーマンにある彼女の建物のうち6つには、建築基準法違反の歴史があります。
ウェブサイトとBetterGovernment Associationの調査によると、CHAのバウチャー所有者に賃貸している家主にとって、これは珍しいことではありません。過去5年間に市役所の検査官がコード違反で引用した建物に、何千ものバウチャーテナントが住んでいることがわかりました。
Sun-TimesとBGAはまた、CHAの公営住宅の変革に関する大規模な計画にもかかわらず、44,000を超えるバウチャーテナントのほとんどが、南側と西側の犯罪が多く貧困に苦しむ地域に住み続けていることを発見しました。住宅代理店のテナントの大部分は、古いCHA高層プロジェクトの時代に住んでいました。
CHAは、16年前にカブリーニグリーン、ロバートテイラーホームズ、その他のプロジェクトの解体を開始し、人々がより良い住宅の選択肢を見つけられるよう支援することを目指しました。それ以来、貧しい人々に住宅を提供することは、低所得者向け住宅の必要性に応えることによって政府の資金を積み上げる民間の家主の成長産業になりました。
そして、CHAの最大の家主は、ブルース・ラウナー知事を投資家に含む会社です。
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2000年以降、CHAが所有する建物に住む人々の数は40％減少し、個人所有のアパートやバウチャーの助けを借りて賃貸された家に住む貧しい人々の数は40％増加しました。
Sun-TimesとBGAは、バウチャーテナントの10人に4人が、過去5年間に少なくとも1回のコード違反があった建物に住んでいることを発見しました。引用の中には、建物が空いている間に出されたものもありますが、CHAのテナントが住んでいる間に出されたものもあります。
問題は、熱がないことから、齧歯類や構造上の問題、家主が名前や住所を投稿できない、管理会社の名前や住所を建物に投稿できないなどの小さな問題にまで及びました。
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シカゴ建設局は、コード違反についてCHAに定期的に通知していません。
市とCHAは情報を調整し、必要に応じて建築基準法違反情報に対処するプロセスを開発していると、CHAの広報担当者であるMollySullivanは述べています。 CHAは、違反が非常に深刻で必要な場合に市から通知を受け取ります。 。 。退去するテナント。
CHAの記録によると、民間の家主は、バウチャー世帯に対して年間5億6000万ドル以上の支払いを受けています。その76パーセント以上（4億3000万ドル）は、連邦住宅都市開発省からの資金を使用してCHAによってカバーされています。
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ゲイリーR.カールソンは、住宅バウチャープログラムで最も多くのユニットを所有している家主の1人です。
私はスラムロードと呼ばれてきました、とカールソンは言います。それは私にとって本当にいいことではありません。世間が嫌いなものは何でも、私たちはスラムロードです。
元自動車整備士のカールソンさん（64歳）は、1980年代初頭に北西側のアパートを購入し始めました。現在、彼はアルバニーパークとアーヴィングパークとその周辺に500以上のアパートを持つ約60の建物を所有しています。
記録によれば、カールソンは333のアパートを627のCHAバウチャー保有者に賃貸することから月に364,150ドルを受け取ります。 CHAは彼の家賃の75％をカバーしており、月額820ドルから1,550ドルの範囲です。
過去5年間で、市の検査官は、CHAテナントが住んでいるカールソンの47の建物で589のコード違反を発見しました。齧歯動物、ゴキブリ、煙探知器の欠如など、ほとんどの違反はすぐに解決されました。
私はゴミを借りません、とカールソンは言います。私の建物には花崗岩のカウンタートップやジャグジーはありません。しかし、あなたもまた、不平を言うことはありません。
標準以下または危険な状態、そのようなものに住むに値する人は誰もいません。
カールソン氏は、バウチャープログラムの管理に2社に支払うCHAに不満を感じていると述べています。
カールソン氏によると、CHAとのやり取りはありません。なし。零。彼らが家賃をどのように決定するかについては、韻や理由はありません。
カールソン— 2001年以来、主にアルドに9,250ドルの政治献金を行ってきました。マーガレット・ラウリーノ（39位）—少人数のスタッフでアパートを管理しています。カールソンは彼のテナントのために彼自身のルールを設定します。それらの中で重要なこと：彼は彼らに賃貸する前に、将来のテナントを訪問することを主張します。
家への訪問も家賃もありません、と彼は言います。気分が悪い場合は、彼らに借りないでください。」
そして、カールソンは問題のあるテナントを追い出すことを恐れていません。昨年、彼はテナントのうち17人を追放するよう訴え、そのうちの約半分はバウチャー所有者でした。
家賃を時間通りに支払い、平和に暮らす必要があると彼は言います。警察が私の建物に来るのは好きではありません。
時々、CHAのバウチャー所有者は、許可されたよりも多くの人々がアパートに住んでいるとカールソンは言います—しばしば彼氏はバウチャーを持っている女性と一緒にいます。彼は彼氏の名前を持っています。
「男のペット」がいるので、彼らはいつも嘘をつきます、とカールソンは言います。クレイジー、レイジーなど、あらゆる種類の人々に対応します。
それでも、彼は言います、それらはすべて住む場所に値します。
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住宅市場が崩壊し、オンラインのペイデイローン会社を数百万ドルで売却してから3年後、シカゴのハイテク起業家であるSteveJoungとAlGoldsteinは、Pangea Propertiesを設立し、サウスサイドとウェストサイドで数百の不良ビルを購入し始めました。 。
同社の最高経営責任者であるJoung氏は、あちこちで悪い建物を購入することはありません。ブロック全体を購入します。
投資家がラウナーを含むパンゲアは、シカゴとその近郊で8,000を超えるアパートを所有および管理しており、そのうち1,200は、1月の時点で合計2,111人の世帯を持つCHAバウチャー所有者によって賃貸されています。
バウチャープログラムで最大の家主であるパンゲアは、バウチャーテナントから月に約110万ドルを集めており、その77％をCHAがカバーしています。
私たちの使命は、サービスの行き届いていない地域に投資を提供することでした、とJoungは言います。したがって、定義上、セクション8の顧客にとって魅力的なものになります。
パンゲアの建物の典型的なアパートの賃貸料は約800ドルで、同社の物件を労働力住宅と表現しているJoung氏によると。
過去5年間で、都市建築の検査官は、パンゲアが現在バウチャーテナントに賃貸している300の住所で3,597のコード違反を発見しました。
Joung氏によると、パンゲアは問題のある建物を購入し、修理することがよくあります。
コード違反とテナントの苦情に対処するために、同社には独自のコールセンター、データ分析システム、および乗組員がいます。
サウスショアのパンゲアの物件を披露するジュンは、中庭にある新しい防犯カメラ、テナント向けの無料Wi-Fi、玄関ホールに掲示されている会社の新鮮な塗料と連絡先情報を指摘し、テナントが苦情を申し立てる場所を把握できるようにします。パンゲアはまた、市内の6つの異なるゾーンにオフィスを構えています。
私たちの住人は私たちを見つける場所を正確に知っていると彼は言います。家賃を徴収するために月に一度は車を運転しません。
2008年以来、パンゲア、ジュン、および同社の取締役会メンバーは、ラームエマニュエル市長への19,000ドル、アルドへの11,000ドルを含む、地方および州のレースで合計59,000ドルを超える選挙献金を行ってきました。ミシェル・ハリスと彼女の第8区民主主義組織、そしてラウナーに6,300ドル。
イリノイ州の人々の生活を向上させる人々に、私は通路の両側に与えます、とJoungは言います。
知事が昨年5月に提出した財務開示声明によると、ラウナーはパンゲアに5,000ドル以上の株式を所有し、2014年に1,200ドルを超える収入を上げました。
パンゲアにおける知事の出資比率は5％未満である、とラウナー報道官のランストローバーは言います。彼は常に小規模で受動的な投資家であり、会社の経営や運営に関与したことは一度もないとトローバー氏は言います。
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サリバン氏によると、CHAは44,000人以上のバウチャー保有者から月平均570件の苦情を受けています。
これらの苦情は、CHAがバウチャープログラムを実行するために契約している2つの会社のうちの1つであるフロリダ州タンパのCVRアソシエイツに送られます。
昨年、CVRはロジャーズパークからビバリーまで弧を描いて走る郵便番号でバウチャープログラムを管理するためにCHAに1670万ドルを請求しました。これには、アパートの検査、テナントの収入の証明、コールセンターの運営、プログラムのマーケティングが含まれます。
2番目の会社であるカリフォルニア州エルカホンのNanMcKay＆Associatesは、ウェストサイド、ノースウェストサイド、サウスウェストサイドのバウチャーを監督し、プログラムの待機リストを市全体で管理するために、代理店に1,030万ドルを請求しました。
別の請負業者であるWoodDaleのScreeningReports Inc.は、信用履歴をスクリーニングし、テナントの身元調査を実行します。 CHAは、昨年秋に240万ドル相当の3年間の契約を同社に与えました。これらのレポートは家主と共有されません。
過去4年間で、CHAは、他の2つの団体（企業と非営利団体）に約410万ドルを支払い、人口の5％未満の貧困地域で1,115人のバウチャー所有者が住宅を借りるのを支援しました。助成住宅に住んでいます。これらの機会エリアには、ダウンタウン、リンカーンパーク、その他の中高所得地域が含まれます。
ボストンのHousingOpportunities Unlimitedは、2012年7月から2014年の終わりまでの間にモビリティカウンセリングサービスを提供するために約110万ドルを獲得しました。このとき、CHAの関係者は契約の目標を達成していないと判断しました。
非営利団体であるイリノイ州のHousingChoice Partnersは、2012年7月以来300万ドル近く支払われており、モビリティサービスの目標を上回っています。
その任務には、テナントとのフォローアップ訪問の実施、および機会地域の家主のための固定資産税の節約プログラムの促進が含まれます。クック郡書記官事務所が運営するこのプログラムは、通常、家主の固定資産税を数百ドルから数千ドル節約します。
2年前、CHAは、これらの機会エリアでリースするために、年間57,600ドルもの高額な家賃を支払うことで非難され、これらの家賃を半分に削減することに合意しました。昨年、HUDはプログラムを爆破し、CHAに1年以内にプログラムを終了するように促しました。
CHAは、2018年春までに、これらの例外的な家賃の取引の中で最も費用のかかるものを段階的に廃止すると述べています。
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ゴットリーブは、例外的な家賃を現金化する家主の1人です。
彼女は1990年代にウォータータワープレイス近くの21E。チェスナットで5つのコンドミニアムを合計532,500ドルで購入しました。
CHAのバウチャー所有者は、これらのコンドミニアムをリースします。そのうちの3つは例外賃貸プログラムに含まれており、月額総賃貸料は$ 10,169です。 CHAはその90パーセントを支払います。
チェスナットの建物のコンドミニアム協会は、ゴットリーブがCHAテナントに賃貸した4つのコンドミニアムの月額査定で50,000ドル以上を支払わなかったとして、ゴットリーブを訴えたと裁判所の記録が示しています。裁判官は、いずれの場合も、最近では12月に彼女に不利な判決を下しました。
記録によると、ゴットリーブは、68のアパート、コンドミニアム、住宅を、合計190人の世帯を持つバウチャー所有者に賃貸するために、月に合計81,078ドルの家賃を徴収しています。 CHAはその80パーセントを支払います。
昨年だけでも、彼女は11の家と建物を購入しましたが、そのほとんどはノースローンデールとローズランドにあります。それらのプロパティの7つは彼女にそれぞれ20,000ドル未満の費用がかかりました。
私はローンデールエリアが好きだ、とゴットリーブは言います。戻ってくると思います。
ゴットリーブは他の家主の物件も管理しています。 2014年、州の規制当局は、彼女がCHAから4か月分の家賃を徴収したが、そのお金を建物の所有者に引き渡せなかったとして、彼女の不動産免許を一時停止しました。ゴットリーブは昨年の夏、彼女の免許を2年間保護観察に付すことに同意し、停止を終了した。
過去5年間で、都市建築の検査官は、CHAバウチャーで賃貸しているテナントがいる彼女の22の物件で342のコード違反を発行しました。
昨年の夏、市の検査官が、2つのバウチャーがあるサウスホーマンの1600ブロックにある3階建ての建物で、レンガの壁が曲がり、窓枠が腐り、煙突が崩れ、その他のコード違反があったとして、彼女に10,560ドルの支払いを命じました。テナント。その訴訟は2014年7月から係属中である。
ゴットリーブ氏は、バウチャーテナントのある各建物は、CHAの請負業者によって検査され、安全であると見なされたと指摘しています。
彼らはさまざまなこと、さまざまなガイドラインを検査している、とゴットリーブは建築部門とCHA検査官について述べています。 CHAのテナントは数年そこにいた可能性があり、街が出てきて何か問題を見つけました。
あなたはすべてのプロパティで都市コード違反を見つけることができます。
Mick Dumke、Tim Novak、ChrisFuscoはSun-Timesの記者です。ブレットチェイスは、 より良い政府協会。
貢献： データレポートラボの編集者DarnellLittle
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